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成都楼市:改善也不好买

2023-10-17 21:25:29    成房通     楼盘行情 楼市解读      来源:成都老高

买好房子买不到,或者很难选,或者买不起,或者很贵,总之不是一个逐步扩大人数的舒适区的状态,而是一个倾向于缩小买得起的人群状态了。


这其中之一的因素就在于,开发商对于利润的追逐以及土地财政对于土地收入的追逐,共同构造了一个极端客群情况,就是相对少数的好房子,必须很贵,在成都这样的城市能级中,总会有客户买,当然这个贵也有一定的极限,通常普遍的五六百万作为分水岭,超过这个数甚至接近千万级别的楼盘还是有热销的情况。



在这种产品能级上,开发商不能保持规模效应,并且面临销售不可持续的风险,就是这种特征的项目不是开发商目前的最优解,但最优解到底是什么?他们也不清楚,他们也面临着相同的压力,就是保证利润和销售速度。



而低于五六百万的房屋总价的房屋,对应的客群,又跟真正高端改善的人群差了一个档次(他们未必瞧得上),这部分客群,瞧得上的喜欢的,又陷入统一规律的购买压力逻辑,就是不甘心、很难选、感觉贵、压力大,总之也不是一个舒适区。



上述两个层级,就是改善客群目前不好买的最大特征,这两种特征,如果城区的土地放量供应,会造成一定的影响。



总体上,一步到位、中间过渡、解决刚需,这三种形态的购买行为,目前都处于压力区,在压力区内的客户人数所以必然会呈现减少的状态,那么这种减少从需方来讲,形成被动积累之后,必然对于市场形成反制。再加上城区的土地供应放量和项目呈现,大约会出现几种现象。



第一、只有少数楼盘和少数区域的房子还算好卖。但不足以满足市场需求的空间和开发商生存的空间,以及土地财政的空间。



第二、普通改善的产品,价格压力会呈现,才能维持供应上升前提下的销售,否则,从现金流逻辑讲不通(地产项目的现金流要求),更不用说利润。说简单点,就是价格必然调整。



第三、从刚需不好卖,到改善不好卖,实际上是同一个市场趋势的两种先后现象,深刻表明市场的供方表现在压制需方力量,在做阶段性的最后的挣扎。



第四、所以,必然导致市场供需力量反转,在这种反转下,只有价格调整才能起到关键作用。



不好买,必然意味着不好卖。不好卖,核心在于价格和客群的错配,所以客群感觉不好买。这个是绝大多数的客群的购买逻辑。只有少数购买力极强的人,只是孤立地认为不好买。





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