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房价即将凝滞:公共品和垄断品的区别

2023-10-18 19:43:04    成房通     楼盘行情 楼市解读      来源:成都老高

讲房价之前先聊聊跟房价息息相关的银行。

最近跟几个银行的朋友聊天,他们都在说钱贷不出去,业务很难做,银行的业务逻辑就是把钱贷出去,赚取利差才行。



但有两个不同的本质逻辑区别。这两个本质区别在于,银行业务是公共产品还是垄断产品呢?银行业务的本身必须要控制风险,因为可能收不回来,就是坏账呆账,所以要搞清楚借贷主体的信用能力,通过抵押物和贷款主体产生现金的能力来分析。



但是银行关注的重点并不是风险控制,而是,能否赚到利差,这才是最终目的,风险控制虽然必要且重要,但只是手段不是目的,如果风险变成目的的话,那么所有的钱都贷不出去。



那么,银行贷款业务到底是公共属性还是垄断属性,显然是垄断属性的,当然二者并不冲突,可以兼并为具备垄断属性的公共属性。大家都知道,具备垄断属性,是可以攫取垄断超额利润的,所以房地产的高额利润,贷款业务必然攫取一杯羹,因为所有的开发商离开银行玩不转,垄断是攫取高额利润的一种方式,当然,金融本身也具备获取利润的先天优势,用钱生钱本身就是非生产性质的方式,但如果完全促进生产目的而对于生产没有产生干扰或者超额剥削,那么,就是积极的,反之就是消极的,甚至可能消灭生产积极性。



无非就是利息高低的问题,所以,贷款业务必然也是属于公共物品属性,因为货币是国家背书的,不可能专属的服务于某个主体,对于所有主体而言都是同等对待的,只要符合标准,都会获得贷款,所以严格意义上,又是公共属性产品。



所以,通常而言,银行贷款利息是相对凝滞的,不会出现较大的波动,当然,会有调整,因为经济的需要。从利息的角度而言,是这样,但实际操作中,银行贷款依然有很大的操作空间,这个就是选择的范畴了,就是相同的主体,同等的条件,可以给A或者给B,或者速度不一样,因为额度必然是有限的,虽然利率一样。



所以,贷款的价格和稀缺性,延伸到房价的类比而言,可以得到启发式的思考,房子必然是垄断品,因为土地垄断在政府手里,但开发有相对的垄断的在开发商手里,这里有两个主体,那么房子的价格类似于贷款的利息,既然是垄断的性质,同时,从需求的角度而言,这个东西一直以来又是额度有限的。



房价也可以通过行政手段来控制,譬如限价,跟利息一样,但被控制的房价不代表真实的市场价格,就像利息一样,如果没有控制,那么利息也必然是由市场决定,但为什么要被控制呢?因为房子和贷款业务一样,都是公共品属性,要把这种垄断性遏制在公共品的框架内,否则,就是脱缰的野马,在稀缺性下,垄断属性带来的超额利润的刺激下,二者的价格都会无法控制,从而完全吞噬贷款主体或者购房主体的经济能力,高负债高利息吞噬掉储蓄、收入能力,高房价高杠杆吞噬掉储蓄、收入能力,从而导致生产停滞,创造财富的主体劳动力失去源动力。



所以,必然的情况就是,利息和房价必然都被控制,为什么现在房价放开了呢?土地依然是垄断属性,但作为开发商而言,已经没有垄断属性了,因为供需关系变了,并且,接下来的税收会严格控制利润,最重要的是土地的价格和房价之间基本完全正相关,二者之间的价差给开发商留下的是合理利润而不是超额利润,土地价格跟房价的灵敏性变动已经达成瞬时效应了,而不是由延迟的效果,正向作用力一样,只要给房价一个作用力,马上就会传导到土地价格,因为在供需关系逆转的情况下,需方力量已经不足以让地价和房价产生较大延迟。而作为垄断方的政府也不会降低地价让利给开发商。



从这个角度来看,房价即将凝滞,从开发商和购房者而言,未来都没有超额盈利空间可言。



房子本身就应该作为公共品,有偿的服务于居民居住,而不是用来炒作的盈利工具,政府对于土地的垄断,产生的的土地收入也是投入到国计民生的配套、基础和其他重要事项中。



所以,房价凝滞的效果,是一种相对差额的凝滞,就是开发商和购房者不劳而获的差额利润,已经不复存在,也不被允许用来继续存在,开发商严格意义上以后获取的都是劳动利润,而不是土地作为垄断资源的复利利润,从而有较大的能力和欲望调动一切能力和杠杆扩大规模,作为购房者也是一样,满足居住或者改善居住而已,也不是调动一切能力和杠杆去靠房价利差不劳而获。



所以,失去了两个动力,现在至少房贷是大幅度降低了,因为购房的数量和速度已经进入一个相对从容的状态了。房住不炒不是喊口号。


来源:成都老高公众号



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