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成都的市场基本面:绝非改善

2023-11-16 21:33:45    成房通     楼盘行情 楼市解读      来源:成都老高

成都的市场基本面,严格意义上在二手房,不在一手房,因为一手房的供应,已经偏离了大多数,因为大多数的“单价”购买力,已经无力支撑土地的楼板价,开发商目前的主力拿地选择区域和开发的产品内容,就能说明这个问题,只有改善产品,才能适应高地价的高溢价,这个改善产品的盈利能力,适合少数人,而不是多数人。


从数据来看,600-800万平米的年度去化,改善型住房,对于成都这样一个两千万平米能级的市场容量来看,只有30%-40%占比,并且,从目前的市场情况来看,改善的市场热度有所趋缓。首先,这个不是基本面,其次,这个非基本面的重要市场组成部分的目前乏力,源自于基本面即市场主要构成部分的乏力,所以所有的产品结构都不能独善其身。


好比一个是绿叶,大部分都是绿叶,少部分是红花,绿叶才能衬托红花,基本面的状态是什么呢?等降价!等土地和房屋降价,非核心区域或者次核心区域的土地和房屋,以及产品能够作出调整,在这两类区域的房屋目前扎堆了改善市场,所以进退两难,只有慢慢消化了,市场结构需要作出根本调整。


成都的市场基本面竟然出现了真空,但被改善做了一段时间的热度,阻挡了我们对于基本面的感知,事实上市场无论如何还是要回归基本面,当然新的房改,可以用保障房的手段直接取代市场基本面,那么市场将永远告别炒作、投机基础。


实际上一个关键就是土地的价格和收入,如果来支撑保障房或者刚需市场,按照过去的逻辑就是直接降价,但是如果按照保障房的逻辑,可能就是通过信贷的支撑,确保土地收益的同时,又能获取大量刚需用户,但禁止流通的同时,确保资产增值国有的闭环。


这个基本面的问题,始终要面对和解决,这才是市场的根本。


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