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开发商的过去式:拥有避险的选择权

2023-11-20 19:33:43    成房通     楼盘行情 楼市解读      来源:成都老高

拥有避险的选择权,这个权力等同于零风险获取收益,我们今天只讨论一个问题,为什么是理论上的零风险,(实际上问题频出的时候,尤其是交付问题,开发商还是要承担责任,因为在我们国家,地产行业是公共事业,如果单纯牟利来讲是行不通的),只是有些开发商认为这不是他们的责任,因为可以通过有限责任公司制度来规避,我们讨论一下这个理论上的零风险形成机制。



某开发商获取一宗土地,通常在上行周期土地本身也是增值的,从而可以进行融资,甚至超融,因为评估价值超过实际地价,从而将拿地资金大部分能够通过融资再“拿”回来,金融机构也觉得这个环节风险不大,因为市场上行,而且开发商也愿意支付较高的利息,这从拿地的角度实际上来说,就是前融,并且,这种融资方案在拿地前基本就锁定了,所以开发商的自有资金投入比例非常低,并且拿地所用的项目公司的注册资本金通常上千万而已,但土地融资动辄几个亿甚至十几亿。



那么土地款的资金风险基本转移至金融机构,通常金融机构要求项目公司母体公司实控人提供担保,但这不影响资金上述的操作,进入开发阶段之后,供应商们为了获取工程业务,愿意进行一定比例的垫资,而这部分垫资基本上覆盖了开发商还剩余的“一点”应该支付的“自有资金”,从而开发商实际变成“零投入”,因为开发商的自有资金通过上述环节基本可以抽离项目,甚至在供应链环节可以用商票(即应付工程款银行背书融资)来支付,那么后续工程款基本也进入融资状态。



那么在销售环节,房子还没有完全交付的时候,卖完了(市场上行的时候),购房者通过按揭支付了全部房款,开发商从而获取了充沛的现金流,在实际上没有投入的情况下,获取了项目全案的现金流,来陆续支付融资还款,同时多余的资金可以投入其他项目。



那么,问题来了,现在风险在谁那里?首先,没有实际投入的开发商没有资金风险,但有法律风险,关涉交付以及质量问题。但金融机构、供应商、购房者就有资金风险和交付风险,现金流和交付进度的状态,导致了风险实际承担者在后面三者。但开发商本身基本没有资金风险,并且可以获取开发的利润(市场上行周期基本都是这个状态)。另外,税务机关的税收,也有一定的风险,因为只是预缴,所以大比例的税收实际上在清算的时候才会缴纳,这部分现金流也被拿去用了。



所以,胆子大的暴雷开发商,为什么暴雷,上述这个操盘逻辑是因为没有敬畏风险之心,他们觉得不用承担责任,反正市场上行、有限责任,所以形成了理论上的拥有避险的选择权,收益的上限很丰厚,但亏损的概率很低、关键是可以用有限责任来规避某些风险,所以,为什么会出现一些烂尾后,有些内部人、股东可以全身而退,因为市场原因、经营不善。大家可以自己想一下。



所以,现在地产开发的风险控制关键点,从上述环节基本可以找到答案,上述所谓避险权力应该成为过去式,要去剥夺开发商这种避险的选择权,让开发商承担全链条的风险责任,穿透到交付以及质量的全生命周期,保障购房者、金融机构、供应商(背后很多农民工)、税务机关的权利,而不是让某些开发商有选择的甩锅避险,甚至逐步演化为铤而走险。



所以一直有人在呼吁,“不要让XX跑了”!




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