解除限制后的成都二手房市场：价格底限的观察和交易量的反应

从解除限制开始，正常的思维逻辑是考虑价格的极限在哪里。然而，目前供需双方共同关注的问题是：价格的底限在哪里？

在市场被限制时，我们并不担心底限的问题，而是关注、设想甚至幻想未来价格的极限，以期实现财富增值。

开发商与购房者的心态相似，他们对土地储备的痴迷类似于购房者对房产的囤积。因此，高负债率成为两者的共同特征。

在限制之下，我们还没有达到预期的价格水平，至少我们还没有达到满意的收尾阶段。然而，在限制解除之后，市场出现了反转。这种反转与政策无关，因为它发生在政策并未改变的情况下。

因此，有些人会直接将问题归咎于政策限制导致市场出现问题。然而，事实上政策并没有发生变化。政策是在开发商大量爆雷、交易市场下滑、供货问题频发、市场调整加剧等严重情况发生后逐步放宽的。

原本的想法是，在政策限制下，希望大家保持理性、审慎对待价格与量的关系。然而，问题仍然发生了。当然，我们可以理解为，如果没有限制政策，问题会更加严重。这涉及到另一个话题，暂时不展开。

今天我们想讨论的是，在限制解除后出现的问题，主要特征是价格和数量齐跌。在取消限制后，价格的底限在哪里？因为市场的惯性往往取决于已形成的现状和信心问题。

我们不太同意单纯以购买力来解释目前市场情况，也不太同意因为担心未来收入持续稳定而不敢购买。我们购房的信心来自对楼市的预期，而不是对个人收入的预期。甚至我们会幻想“多房在手，衣食无忧”，简单说就是可以“躺平”。

从供需关系的角度看，价格底限有一定的参考性，但并非决定性因素。价格可以反过来重新调整供需关系，当价格调整到一定程度时，可以反转供需关系。然而，在成都这样的市场中，这两种逻辑能够同时发生、相互作用，仅限于当前的核心市场（五加二和部分热门近郊板块）。对于其他区域而言，问题不仅仅是价格底限。

以新川为例，它跨越高新区和天府新区，以高新区为主。从供需关系严格意义上讲，供应较少，因为土地供应一直受到控制，并且开发节奏也得到巧妙掌控。因此，整体上看，新川的存量较小。作为高新区的主要供应区域，现在的价格表现出乏力迹象，高价格明显难以为继。

成交乏力的核心原因在于：高购买力客群对其不感兴趣，低购买力客群买不起。这是新川客群的典型行为，当然个别楼盘除外。新川在地理位置上与中和老城区相连，但被梓州大道隔断，远离1号线和天府大道主干线。同时，新川相对年轻，朝气蓬勃但缺乏稳定性。由于起步较晚，配套设施明显不及大源、锦江等地。

然而，新川的地价决定了它的市场不可能向下走，天府新区可以在地价上做出合理让步，但新川已无此条件，因为土地本来就不多。所以，只有往上走！然而，这样的走势十分艰难，因为必然会经历阶段性波动。

因此，新川面临与其他区域相同的问题，即土地价格问题和定位问题。幸运的是，新川供应量相对较少，因此价格的底限取决于开发商，资金紧张的企业必然以其他不紧张、不降价、不愿意妥协的楼盘为基准进行价格调整，以吸引有限客户。

在竞争相对不激烈的前提下，要找到这个价格底限并不容易，需要综合考虑多个参数（供应、需求、预期、地价、开发商等）。但我们基本可以判断出一个价值区间。

类似的博弈在大部分板块都存在，包括整体二手房市场。买卖双方试探价格底限的标准是双方都略微满意。这种博弈过程必然导致成交量无法立即反弹。

综上所述，在现阶段我们认为新川应该高于天府新区，但会在大源、金融城三期断层之间出现。高购买力客群的压力会增大，从而略高于天府新区。

随着天府新区的调整，新川也会相应调整，但不会受到金融城三期和大源调整的影响，相关性会较弱。因此，我们判断：新川的合理底限价格将下探至3万元以下，在2.5-3万元之间波动。

二手房市场基本上还需要经历一轮下行。